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新一线光环之下,成都楼市还有机会吗?

近日,第一财经公布了2020年度评选的15个新一线城市,依次为成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。成都再一次占据第一的位置,这已经是2013年开始评选以来成都的第六个第一名。

新一线光环之下,成都楼市还有机会吗?

近日,第一财经公布了2020年度评选的15个新一线城市,依次为成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。成都再一次占据第一的位置,这已经是2013年开始评选以来成都的第六个第一名。

但成都楼市一直比较克制,相比于火热的杭州,成都楼市要冷得多。如今逃离北上广,去二线或新一线城市掘金的人们,大多看好成都,不仅仅因为火锅、麻将、慢生活,更是看中了成都的经济前景,还有楼市的升值空间。成都已然火了起来,现在的成都楼市,还有机会吗?

成都楼市已到高位?

成都房价已经经过了几轮较大的上涨周期,想去成都购房的人们,最担心的问题就是高位接盘。2009年,成都房价普涨,2016年,成都高新区领涨,2017年,市场持续上涨,涨幅高达50%。2020年,成都涨幅9%,在35个重点城市中涨幅仅次于深圳。到今年,据房天下研究院发布,成都1月二手房参考均价16392元/平,环比12月上涨0.89%,同比去年同期上涨6.15%。

但就目前成都各区域的房价来看,仍然不算太高。贝壳找房显示,即便是在均价最高的锦江区,房龄在二十年左右的房源,价格仍然只有一万左右,两万左右的次新房也有很多。这个房价水平,在一众新一线城市里极为友好。

新一线光环之下,成都楼市还有机会吗?图片来源:贝壳找房

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对比同为新一线且排名稍微靠后的杭州,成都房价近乎一半。目前杭州核心地区价格在四万左右,稍远的地区也在2万以上。即便是对比某些房价过高的三线城市,成都的房价也显得平易近人。

在城市间的对比上,成都的房价虽然涨过几轮且今年异常火爆,但房价水平仍然不高。而成都的房价收入比仅为10.4,在新一线城市里仅高于长沙和沈阳,比很多三线城市都低。不管是城市间对比还是从房价收入比来看,成都的房价都还没有到达高位。

成都继续上涨存在必然性?

房产投资圈有个经典,“短期看政策、中期看经济、长期看人口”。在政策方面,成都的限购明显是从严了,本地户籍2人以上家庭仅可购买两套住房,单人限一套,外地户籍人口需要两年社保。不仅如此,对于区域之间的购房资格也有限制,社保缴纳地和工作地也要保证统一。可以说是让炒房无处着手,但即便这样,成都的房价还是上涨了。

这就说明成都的涨势不是政策能压住的,各种利好消息对楼市的刺激要大于政策调控。2020年11月末有媒体报道,四川省体育局曾经透露,“川渝两地将共同申办奥运会,着力打造具有成渝独特印记和文化特色的奥运会,提升成都、重庆体育的国际影响力和全球竞争力。 ”虽然在12月7日国际奥委会的发布会上,巴赫对澳大利亚女记者“是否听到了有关中国申办2032年奥运会的讨论?”的提问予以了否定回答,但是不排除川渝两地会联合申办的可能。

目前,成都主城区房价稳定,但郊区房价飞涨,从成都楼市的板块分化可以看出,成都的版图拓展一直在进行,加上申办奥运会的传言,成都打造国际化大都市的“野心”不言自明,这无疑会让楼市预期向好。

在经济上,成都多年来稳居6-8名,除去超一线城市北京、上海、广州、深圳,在一众新一线城市里算得上翘楚。有300多家世界五百强企业在成都落地 ,如英特尔产品(成都)有限公司、成都艾特航空制造有限公司等,中西部城市中数量最多。

在人口上来说,成都人口1600多万,标准的人口大市,数量高于一线城市广州、深圳。而成都对人才的吸引力仍然很大,返乡置业热门城市排名第二。“成都是一个来了就不想走,走了还想来的城市”,这句话充分说明了成都的吸引力,让人不想走的,除了火锅、麻将、吃不完的美食,还有宜居的环境和发达的医疗教育资源。

前段时间,新冠疫情的两份流调对比引起全网热议。北京患者上班加班、开会、挤公交、业余考研、周末带娃,让无数打工人感同身受,一起流下了辛酸泪。而成都患者打牌、蹦迪、美甲、火锅、茶馆,再次坐实了成都宜居城市的美名,慢节奏、及时行乐主义、美食众多,让成都成为无数人心中的天堂。

新一线光环之下,成都楼市还有机会吗?图片来源:网络

何况,成都有52所大学,本科29所,专科29所,其中双一流大学就有8所。西南交通大学、西南财经大学、电子科技大学等,人才储备十分充足。据统计,超过半数的高校毕业生会留在成都本地就业。

另外,成都作为中西部为数不多的大城市,近几年来产业结构转型升级迅速,就业环境大幅提升,加上周边鲜有能与之媲美的城市,成都对周边的“虹吸效应”非常明显。大专即可落户的人才政策也吸引人口大量流入,各种因素叠加,近10年来,成都的人口净流入相对较大。因此,购买需求猛增,自然能支撑房价的上涨,在调控之下虽然很难疯涨,但继续上涨是必然。

还有哪些区域有机会?

要投资成都,首先要了解现在成都的限购政策。不同于大部分城市单纯地在购买数量上做限制,成都还在各个区域间做了细分。整个成都划分为A、B、C、D四类,如下图所示。A只能买A、D,B只能买B、D,C可以买C、D,C区域之间可以互买,D区域之间也可以互买。

新一线光环之下,成都楼市还有机会吗?

B、C类要求严格,假设愿意人才落户去成都发展,对新落户人群(落户未满24个月视为新落户),额外要求有12个月的社保且有工作单位。如果不愿意落户,需要24个月的社保且有工作单位,并且,工作单位注册地和社保缴纳地需要在同一个区。D类要求稍微低一些,有任意区域的户口或者有12个月以上任意区域的社保即可。

也就是说,炒房客们想单纯去成都买房坐等升值的路基本堵死了。从城市发展的角度看,成都的调控政策不仅对楼市健康发展有利,也非常利于留住人才,避免了出现为购房而落户的现象,也促进了新落户人员在成都的发展。

当然,在与成都中介小哥的交流中了解到,天府新区目前仍有部分不限购的新楼盘,可以供投资者选择,如融创九天一城、环天时代中心。而在D类这种相对宽松的区域中,他们也有大把的房源供投资者选择。不过就投资来说,中介小哥仍然建议选择南部的天府新区,“投资买成都南方,最火的就是天府新区,未来600万人口,成都的北方没人去投资”,中介小哥很诚恳。

的确,从成都各个板块来说,天府新区的限购最为严格,涨势也最为凶猛。这是因为天府新区IT产业聚集,外地人比较多,购买需求大。目前天府新区的价格比锦江区均价要低一些,尚且在两万以下,而据中介小哥提供的信息,天府大道旁边较偏南的位置(眉山市仁寿县但划归天府新区的区域),不仅不限购,价格还很低,100万可以买套三。但位置已近边缘,未来规划能否落地尚且存疑。

C类主城区价格目前比较稳定,没有学区价值的老破小基本无人接盘。二手房市场房源充足,但是主城区的刚需并不看好主城区的房子,有投资需求也有房票的,更看好涨势凶猛的天府新区。但是受区域限购政策,有主城区购房资格的,未必具有天府新区的购房资格。对外地单纯投资的来说,主城区机会不多。

D类区域的选择更多,但除了都江堰,其他区市县存在感弱,发展规划不明确,普涨时跟风涨的概率大。都江堰比较多的是度假别墅,成都中产在青城山下买别墅近乎标配,总价并不高。曾经中介小哥推荐的度假微墅,总价仅57-70万,还可以托管民宿。但是单纯投资的话,他仍然不是很建议买都江堰的房子。

最了解楼市的,是当地中介,最能预测趋势的,自然是市场。楼市是个信心市,当很多人集体看好一个地方,并且排着队要进入时,那个地方的狂欢至少要持续三五年。当然,成都并不欢迎炒房客,但对于踏踏实实想定居成都的人们,成都愿意给予楼市的红利。

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作者: admin

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