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2021年起,楼市进入“去泡沫”阶段?新调控下房价或超乎想象

关于房子,对不同人而言有着道不尽的酸甜苦辣,有的因为买房几年暴富,有的为了买房殚精竭虑,从房地产变化趋势来看,我国房价呈现爆发式快速上涨,现如今已然成为每个家庭最宝贵的财富之一,不过,随着房价的快速增长,老百姓虽然在品质上得到了极大提升,但也因此陷入买房难的窘境。

关于房子,对不同人而言有着道不尽的酸甜苦辣,有的因为买房几年暴富,有的为了买房殚精竭虑,从房地产变化趋势来看,我国房价呈现爆发式快速上涨,现如今已然成为每个家庭最宝贵的财富之一,不过,随着房价的快速增长,老百姓虽然在品质上得到了极大提升,但也因此陷入买房难的窘境。

一个亲戚是重庆人,2010年借钱在重庆首付了一套2居室,同儿子一块居住了近10年,本该是很幸福的一件事,这两年却让他十分苦恼,随着儿子年龄越来越大,面临结婚问题,老两口做家政保洁,工作收入并不高,儿子的收入勉强能够自己生活,这种情况下很难再购买第二套房,偏偏儿子的女朋友要求有一套独立的婚房才同意结婚,老两口无奈之下,决定选择回到村里面再建一栋住房。

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另一位亲戚是从事房地产行业的销售工作者,工龄长达10年的他,今年同样让他十分苦恼,伴随着棚改落幕,房地产市场深受影响,一个城市的楼盘数量日益增多,销量却一年比一年低,在向老板做2021年工作计划中,不得不把广告推广作为重中之重,在他眼中,楼盘之间的竞争不得不通过广告宣传来支撑,而投入过多广告费后,依旧不能保证十分可观的销量,最终会影响到自己的工作前途。

从两个不同身份、不同角度来看待房地产,很容得出房价过高以及供过于求的结论,简单来说,不仅存在房价过剩,还存在有价无市的现象,然而房子又是家庭幸福的载体,2021年的房地产市场又会是怎样的呢?房价会如何变化呢?今天我们就来简单聊一聊2021年的房地产趋势。

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一、人口市场

房子的销售对象主要是老百姓,一个城市的人口数量能直接左右到房地产市场发展,2017年国家卫生计生委印发《“十三五”全国计划生育事业发展规划》,预计到2020年,全国总人口数量在14.2亿人左右,年平均自然增长率在6‰左右,事实上从2003年开始,我国人口增长率便低于6‰并保持下滑趋势,房地产开发方面,2020年之前全国房地产开发投资增速维持在10%左右,比人口增长足足高出96‰,抛开货币通膨率(6%-8%),房地产开发的速度也比人口增长速度多出14‰-56‰,长此以往,房子必然将过剩,部分专家根据房地产总面积以及城镇人口数量推理,认为目前已经存在房子过剩现象。

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当然,人口主要还是对所在城市的影响更为直接,大人口城市房价依旧火热,小城市房价依旧冷清,换言之,能吸引外地人流入并能留住外地人的城市,房价因为供小于其求,依旧会保持增长趋势,反之房价会有所下跌,中原地产统计数据显示,2021年春节返乡置业的成交量比去年降低30%,一二线城市房价高温依旧,这其中也有疫情因素的存在,比如疫情防控企业发红包提倡就地过年,用非常规措施留住外地人口回乡置业。

总而言之,人口市场对房地产市场的影响已经愈发明显,城镇化率逐年提高,农村人群购房能力较弱,房子作为商品,势必将深受供需影响。

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二、宏观调控

大家都知道,调控的目的是为了维持市场稳定,包括房地产市场、金融市场、以及监管市场,说白了就是要让购房者对买房不能太有压力,开发商和银行也有钱赚,监管能行使职权,货币贬值,房屋升值,几方其乐融融,可当下全国房地产差异逐渐拉开,房价高的城市已经开始出现泡沫,这对房地产市场稳定极为不利,不仅威胁到开发商利益,还间接影响到整个金融体系,举个例子,假设某银行在一、二线城市的房地产市场贷款烂账有1000亿,其他三四线城市的房地产市场没有烂账并保持盈利,当烂账逐渐扩大,盈利不足以偿还债务时,对银行而言是十分危险的,将直接影响到这家银行集中兑付存款。

所以,从2021年1月1日起,央行首次实行房地产集中管理制度,为银行给房地产市场提供贷款资金划定“红线”,一方面确保房地产市场泡沫不再继续扩大,另一方面也要求银行要量力而行,不要觉得房地产就是银行的淘金池而被套得过深。

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三、房子不再香饽饽?

结合上述人口与调控两方面分析,房子的价值正在逐步锐减,其投资属性也在逐步被弱化。

首先是房价普遍触碰到“天花板”,根据易居房地产研究院发布的2020年全国商品住宅房价收入比数据显示,我国去年的房价收入比较前年呈上升趋势,达到9.2,国际上普遍认为合理的房价收入比范围在4-6,可见我国房价收入比已经比正常值高出一倍,购房者的购房压力是国际上的一倍,长此以往,房子将成为家庭最重的负担,刚需买房都如此困难,何谈刚需接盘投资呢?

其次是政策上对楼市的支持力度减弱,也就是调控持续收紧,比如杜绝五证一书不齐全的楼盘预售,杜绝开发商实现零首付购房政策,限制银行流入房地产市场资金比例等等,一方面可以看出是在规范房地产市场行为,另一方其实是在为购房者设立门槛确保房子价值对等,单单从春节期间部分银行停止房贷就可以看出,即使一座城市的房子依旧有投资潜力,也不代表房子就是硬通货商品。

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最后是国家层面上在均衡发展,从此次疫情可以看出,一个国家的人民即使财富数字再大,也不代表着综合国力越强,病毒面前,医疗才是利器,国家抗衡过程中,军事和科技才是杀手锏,安居乐业时,教育和素质才是值得培养的方向,房子价格再高,也不能确保一个国家强大,不能只顾发展房地产而让其他强国产业严重滞后,均衡发展才是一个“虎国”的作风。

究其根本,2021年的房地产发展趋势,围绕“去泡沫”三个字展开,泡沫越大的城市调控只会愈发严格,还指望投机取巧的投资者再难有漏洞可钻了,正如央行原副行长吴晓灵所言:在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水褪却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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作者: admin

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