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这次,我们终于看清了2021的楼市真相

因为过年的缘故,魔都财观有段时间没聊宏观没聊干货了。作为内容输出者,这段时间其实更希望读者能轻松一点。

因为过年的缘故,魔都财观有段时间没聊宏观没聊干货了。

作为内容输出者,这段时间其实更希望读者能轻松一点。

但最近的楼市并不这样,从深圳到上海到杭州到南京,开始透露出太多太多的信号。

我们来回顾一下,不到一个月时间内释放出的重磅消息——

深圳出台二手房指导价,引导商业银行合理发放贷款;

上海楼市调控不断加码,无房户摇号积分规则出台;

杭州年前释放19个盘同开分流,1万套打新“红包“涌入市场,“代冻资”风波甚嚣尘上;

南京抢人白热化,手已经伸向省内、长三角,来了就是南京人,来了就可以打新买房。

深圳出台二手房指导价,引导商业银行合理发放贷款;

上海楼市调控不断加码,无房户摇号积分规则出台;

杭州年前释放19个盘同开分流,1万套打新“红包“涌入市场,“代冻资”风波甚嚣尘上;

南京抢人白热化,手已经伸向省内、长三角,来了就是南京人,来了就可以打新买房。

各位有没有发现,楼市突然有点不一样了,起码和过去二十年都不一样。

过去一段时间发生在楼市里的一幕幕,像胶片机一样,一帧一帧的在我面前循环播放。

当我们把这些现象串起来并试图抽丝剥茧的时候,也许能够找到一点背后的信号和真相。

1

首先回答一个问题:2021年的楼市,还会好吗?

如果是全国一盘棋的视角去看,我的个人看法是:

会好。但依旧会紧。

大家注意这个用词,紧和好冲突吗?不冲突,稳楼市并不是跌。真想硬着陆,楼市背后的大手力量,有一万种办法让房价跌。

钢筋水泥并不值钱,真正值钱的是脚下的土地,和这套房产捆绑的所有东西,教育、医疗、配套福利等等。

也许有人会反驳,楼市不是没有出现过下跌,上面提到的深圳、上海、杭州、南京,无一例外都有过阴跌。别看上海这么热,2017-2019这三年,回撤十几个点都再正常不过。

但是,即使在那三年静淡市里,也从来没有出现过全面跌,而是分化跌、去水分。

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杭州、南京、深圳也是如此。

价值坚挺的板块和房源,会一直坚挺下去,和股市的价投逻辑一样。

如果分城市的视角来看,大概的脉络就是一线会持续紧,二线局部紧,三四线小步放宽。

去年一整年,我们看到了正国级组织房地产座谈会、住建部央行齐上阵,找城市约谈,找房企约谈,督导商业银行监管资金流向。

不只是给态度,也在给压力。谁过热谁吃调控,谁调控不力谁问责,没有例外。

最高级别的中央政治局和经济工作会议,也多次点名「稳楼市」的预期。

这种特殊时刻,一线就好比一个班级里的优等生,怎么做和怎么紧成了必考题。

所以我们才能看到,深圳竟然可以顶着如此大的压力,给二手房出台了指导价。上海竟然可以权衡各方利弊,对积分摇号的规则细化到如此程度。

而二线会局部紧,杭州和南京对于人才的渴望已经到了令人咂舌的程度,政策的变动不会很大,但资金的监管、贷款的发放、限售的规定会依旧严苛。

至于三四五线,趋势就是不断小规模放宽一些前期紧的政策,把限购限售做一些调整,不至于大涨,也不会对城市发展伤及元气。

这是我个人对于趋势的一点点判断,背后的支撑是观察楼市和吃过亏的经验,时间会告诉我们最后的答案。

2

当然,除了趋势之外,我们作为一个个参与到其中的个体,也要感受一下其中的变化。

楼市开始对个体的管控,逐渐收紧。

去年一整年,无论你在深圳上海,还是杭州南京,会发现一些台面上的动作,全都是应对个体的政策。

深圳上海严查资金违规、严查抱团涨价、追溯离婚、增值税变更……

杭州南京向人才敞开怀抱,但资金管控和限售5年没有手软。

所以在整个去年,最失望的应该不是看多或看空楼市的人,而是贪心的人。

买房想抄在底部,卖房想卖到顶部,都会被无情的教训。

现在我们回过头去看楼市,去发现全局下楼市曾出现过4个底部,分别是2003年、2008年、2014年、2019年。

但当时的这4个底部都不简单,都有一个共同特征。

就是当时市场上的普罗大众都不看好,哀嚎遍野看空楼市,卖家都在出货,买家却出现了断节。

新房低首付、优惠折扣频出、返佣极高,二手房笋盘众多,卖家基本都有谈判空间,但当时又有多少买房人能够杀伐决断呢?

卖房也是如此,基本就是底部转热的第二年,开始慢慢迎来低谷。

但当时的卖家基本也被市场热象迷昏了头脑,长期持有者并不吃亏,但置换改善错失之后却开始捶胸顿足。

可以预估的是,2021年和前4个底部不同,楼市很难出现短时间的脉冲上涨。

各位请准备迎接热度之后的转向,这段时间静下心来,好好审视市场,审视自己。

3

从去年开始,我们也看到了一些个体为了楼市做的改变。

越来越多的个体,知道运用互联网的力量,来和上层监管部门完成联动。

从上海X博士写信倡导无房户优先,再到杭州人举报“代冻资”,再到深圳人举报抱团涨价,都是个体的力量在改变楼市。

这种趋势好吗?好也不好。

好的是大家都在用微薄力量,来改变一些不公平的现象。

不好的是容易出现利己主义,误伤很多人。比如公平怎么权衡,卖房改善是否也能优先?这都容易造成遗留问题。

而从去年开始,上层和楼市也开始对个体作出一些回应。

深圳上海杭州南京现在都在出台政策支持无房户,保护刚需买房。

这一点有必要重申我们之前讲烂的一个观点,只要你是刚需,如果政策扶持你买房,找到适合自己的标的,可以打新,也可以买二手,只要能够满足你最大的需求就可以下手。

别管后市会有什么新政策,也别管楼市会不会回撤,反正短期内所有的刚需都不会卖房,只要考虑自己的现金流和月供能力是否能覆盖房贷就可以。

毕竟楼市到底会出什么政策,后面会怎么演变,大家都不知道,都是在分析,都在根据经验推演。

属于楼市的不确定性太多,而这个不确定就是来源于政策和市场的两方面共振,比如深圳出台了二手指导价,上海改变了税费,有些刚需买房人就开始过度解读,却忽略了市场对于政策的消化能力。

除了推演趋势,我们能做的最实际的东西,还是让买房决策真正能够落地。

4

最后一点,是题外之话。

希望今年所有人的杠杆不要拉太高,未来一年都会是资金收紧年,不要借太多钱,尤其是违规和高利息的钱。

每年的赶顶期,我都会好好核算一下自己的负债率和现金流。整体可以参考两个原则:「逢三退一」和「五三原则」。逢三退一是香港一位博士的投资心得,意思就是在市场最亢奋的时候做好市场调整的准备,如果持有3套房产,就卖掉潜力和流动性最差的那套,保持现金实力等待更好的物业买入机会,从而不断优化自己的资产包,五三原则就是整体负债率不超过50%,现金流能够覆盖3年月供。如果你的负债率过高,就准备出掉潜力差的资产,来做好赶顶期的过冬准备。不破不立,下一轮调整期,也有属于自己的机会。但一定一定不要倒在下一个黎明到来的前夜。

5

再聊聊最近的感触,这些天我陆续在群聊在朋友圈刷到一些言论,股市太热了,炒币太热了,基金太热了。俨然一副「眼红到发热」的状态。我也多多少少玩过一些,但我发现这么多年有个规律,所有的投资市场,当大家都眼热的时候,其实更应该谨慎。可能是我境界不够,这些年凡是见到卖房炒股、买币、炒黄金原油的,好像都没有好下场。有点闲余资金,适当买入,但不要祈求一飞冲天,垃圾股涨起来可以上天,掉下来也能一地鸡毛。包括最近我们也看到了,行情真转向了,基金抱团股也照样不管用。前两天基金抱团的如茅台、宁德时代、美的等不也纷纷大跌,个股反而能够迎来普涨。如果承担不了风险,适当减仓也未尝不可。今年楼市股市,都有赚钱机会,但也是格外注意资金安全的一年。

6

其实写到最后,发现这篇文章有点宏观,不像以前写过的干货,有各种实操落地的细枝末节。但类似这样的文章,知道这些真相的意义大吗?不小。起码不会犯错,这就足够了。以上为正文,来自楚门。

【END】

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作者: admin

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